走出对房地产的认识误区

吴思康：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”

      去年底召开的中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，具有极强的现实针对性和指导性。贯彻落实中央精神，促进房地产市场健康发展，必须走出思想认识上的一些误区。

      走出“高房价是刚需过旺的正常表现”的认识误区。有一种观点认为，大城市人口增长不断扩大住房刚性需求，供需缺口必然带动房价上涨。从我国实际看，一线城市已从快速扩张阶段进入平稳发展阶段，产业结构优化带动人口动态平衡，人口有进有出，总量相对稳定。从国际经验看，上世纪90年代，日本东京人口持续增长，但房价连续下跌7年之久；美国纽约2008年以来房价持续下跌，但新增人口达到几十万。虽然它们有受经济衰退和金融危机影响的因素，但也能证明城市人口集聚产生的刚需并不一定引发房价快速上涨。在经济快速发展中，尤须防止住房成为炒作对象。

走出“房价应完全由市场调节”的认识误区。有人认为，房价是市场调节的结果，政府不应干预。事实上，住房事关群众基本生活，属于半公共物品；而且，由于土地具有稀缺性，房地产市场属于不完全竞争市场，需要政府从弥补市场失灵的角度进行适当调控。发达国家对房地产市场大都实行严格监管。例如，德国出台多项遏制开发商获取暴利的政策，如果新开发房产售价超过合理房价的50%，开发商就会面临高额罚款和最高3年监禁的严厉处罚；美国设立土地使用价值税、选址地价税、房产税、遗产税等税收政策，限制房地产炒作；日本建立土地交易监视区域制度，授权地方政府抑制房地产泡沫；韩国对非土地所有权人自住的土地交易征收60%的交易税。可见，政府用经济、行政等多种手段对房地产市场进行调控是国际通行做法。

走出“依靠房地产业拉动经济增长”的认识误区。我国房地产市场长期存在较大供给缺口，加之房地产业技术门槛低、利润高，对其他行业的带动作用大，因而各地依靠房地产业拉动经济增长的做法比较普遍。但是，如果社会资金大量涌入房地产业，不仅不利于经济健康发展，还会带来风险隐患。例如，日本上世纪90年代以前房地产市场异常兴旺，成为经济高速增长的重要动力，结果随着房地产泡沫破灭，经济陷入长期衰退。当前，应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，摒弃土地财政和地产经济思维，在促进房地产业健康发展的同时，着力振兴制造业和实体经济。

走出“房子是保值增值最佳投资品”的认识误区。有钱就购房置业是中国人自古就有的传统观念，加之土地是稀缺资源，很多人认为房子只会升值不会贬值。实际上，随着生产生活方式的改变，城市容量的弹性不断增大。有研究预测，即使在深圳这样的土地紧缺城市，现有建成区经过结构优化、功能转换、生活方式转变，还可以大幅扩大人口容量。从国际经验看，房地产投资风险较大。1991年日本房地产泡沫破灭后，当年房价下跌70%；1997年亚洲金融危机后5年内，我国香港房价下跌75%；2008年国际金融危机爆发后，阿联酋迪拜房价下跌近70%。房价大幅下跌，使很多中产家庭一夜之间负债累累。可见，房子并非最佳投资品。当前，应弱化住房的投资属性，使其回归居住属性。加快建立适应我国国情、符合市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又努力实现住有所居。

（作者单位：武汉大学经济与管理学院）